미국 주택 시장의 비법인화 지역(Unincorporated Zones) 이해하기: 주택 구매자와 투자자를 위한 가이드

 

미국에서 집을 사거나 부동산에 투자하려는 분이라면 “비도시 지역” 또는 “비법인화 지역”(Unincorporated Area)이라는 말을 들어본 적이 있을 겁니다. 이 지역들은 미국에서 '도시나 마을의 일부가 아닌 곳'입니다. 대신, 일반적으로 카운티(군) 정부가 관리합니다.  이번 글에서는 비법인화 지역이 무엇이고, 장단점은 무엇인지, 그리고 이러한 지역에 있는 집을 살 때 어떤 점을 고려해야 하는지에 대해 살펴보겠습니다. 

---

비법인화 지역(Unincorporated Zone)이란?

비법인화 지역 또는 비도지 지역은 도시나 마을에 속하지 않은 땅을 의미합니다. 즉, 시청, 시장, 시의회 같은 도시 정부가 없고, 그 대신 카운티(군) 정부가 경찰, 구역 지정(zoning), 때로는 수도와 하수도 서비스를 담당합니다. 예를 들어, 로스앤젤레스 도시에서는 시 정부가 로스엔젤레스 내 주택에 대부분의 서비스를 제공합니다. 하지만 로스앤젤레스 카운티 내 비도시 지역에 살고 있다면, 그 서비스는 카운티에서 제공합니다. 이 글에서는 비법인화와 비도시 두 용어를 동일어로 쓰도록 하겠습니다. 

---

비도시 지역은 왜 있는 것일까요?

어떤 지역이 비도시 상태로 남아 있는 데에는 여러 이유가 있습니다:

• 해당 지역이 농촌이거나 개발이 덜 된 경우
• 주민들이 세금이 적거나 규제가 적은 것을 선호할 경우
• 도시 정부로부터의 독립적인 삶을 원하는 경우

아직 잘 감이 오지 않으시죠? 비법인화 지역은 매물을 직접 보러가면 약간 느낌이 옵니다. 뭔가 도로가 정리가 안된 느낌에 약간 시골스럽고 도심과 동떨어진 느낌을 주는 인상을 받을 수 있습니다. 

---

이러한 비법인화 지역의 집은 시가보다 조금 싸게 느껴질 수도 있고, 반대로 말하면 가격에 비해 집과 부지가 넓다는 느낌을 받을 수 있습니다. 그렇다면 이런 주택을 사는 것은 수익성이 있을까요? 어떤 장단점이 있을지 살펴보겠습니다. 

비도시 지역에서 주택을 구매하거나 투자할 때의 장점

1. 낮은 재산세

많은 비법인화 지역에서는 시 세(city tax)를 내지 않아도 되기 때문에, 연간 수백~수천 달러를 절약할 수 있습니다. 도시의 건물 유지, 공원, 경찰 등에 드는 시세를 내지 않기 때문입니다. 예를 들어, 도시의 $300,000짜리 주택은 연간 세금이 $5,000일 수 있지만, 비도시 지역에 위치한 유사한 주택은 $3,500만 나올 수 있습니다.

2. 규제가 적고 자유로운 사용

비도시 지역은 일반적으로 구역 지정 규제가 느슨합니다. 그래서 창고를 짓거나 RV (recreational vehicle, 레저용 차량)를 주차하거나, 닭을 키우거나 (!) 소규모 사업을 운영하는 등의 다양한 활동이 가능할 수 있습니다. 예를 들어, 도심에서는 뒤뜰에 큰 창고를 짓는 것이 불가능할 수 있지만, 비도시 지역에서는 허용됩니다.

3. 넓은 공간과 프라이버시

비법인화 지역은 집들이 서로 멀리 떨어져 있고 대지 면적이 넓은 경우가 많습니다. 자연과 더불어 사는 삶, 아이들이 마음껏 뛰놀 수 있는 공간이 있습니다. 예를 들어 도시에서 일반적인 대지는 0.2에이커지만, 비도시 지역에서는 같은 가격으로 1~2에이커의 대지를 얻을 수 있습니다.

4. 더 저렴한 토지와 주택 가격

수요가 적고 도시 편의시설이 적은 만큼 가격이 저렴합니다. 이는 첫 주택 구매자, 별장 구매자, 또는 적은 비용으로 더 많은 부동산을 원하는 투자자에게 좋습니다. 예를 들어, 도시의 3베드룸 주택이 $400,000일 때, 비도시 지역에서는 유사한 집이 $300,000일 수 있습니다.

5. 미래 개발로 인한 가치 상승 가능성

만약 인근 도시가 성장 중이라면, 지금 구매한 땅의 가치가 크게 상승할 수 있습니다. 도로, 학교, 상점이 들어오면 이득을 볼 수 있습니다. 현재 $50,000인 공터가라도, 인근에 고속도로나 쇼핑센터가 생기면 $100,000로 오를 수 있습니다.

6. 특수 프로젝트에 유리한 허가 조건

창고, 게스트하우스, 가정사업 등을 시작하려면 허가 절차가 도시보다 간단하거나 아예 필요하지 않을 수 있습니다.

예를 들어 ADU(보조 주택)를 건설할 때 시청의 복잡한 심의 과정을 거치지 않아도 될 수 있습니다.

7. 빠른 행정처리

도시보다 행정절차가 간단하여 허가나 문의에 걸리는 시간이 짧습니다. 카운티 정부는 규모가 작기 때문에 문의에 더 신속하게 응답할 수 있습니다. 즉, 울타리 설치에 대한 허가를 받으려면 도시에서는 수주가 걸릴 수 있지만, 비도시 지역에서는 며칠 만에 가능할 수 있습니다.

8. 시골 라이프스타일과 야외 활동

자연 속의 조용한 삶을 원하는 분들에게 농장 생활, 정원 가꾸기, 동물 사육 등이 가능한 환경입니다. 정원에서 채소를 기르거나, 닭을 키우거나, 말도 키울 수 있는 공간이 될 수 있습니다. 

---

하지만 비법인화 지역의 집을 구매하면 불편한 점도 있겠죠? 어떤 점이 있는지 살펴보겠습니다.

비도시 지역에서 주택을 구매하거나 투자할 때의 단점

1. 공공 서비스 부족

쓰레기 수거, 거리 조명, 수도·하수도 같은 서비스가 제공되지 않거나 제한적일 수 있습니다. 이 경우 사설 업체를 이용해야 할 수도 있습니다. 예를 들어 쓰레기 수거 서비스가 없으면 직접 쓰레기장을 방문해야 할 수 있습니다. 상수도가 없으면 우물을 설치해야 하고 하수도가 없으면 정화조 (septic tank) 를 설치해야 합니다. 이러한 개별 시설을 설치하고 유지하는데는 별도의 비용이 듭니다. 비법인지역에 있는 집을 싸게 샀더라도, 우물과 정화조를 설치하고 보수하는 비용을 반드시 감안하여야 하는 것입니다. 비도시 지역의 정화조 유지관리에 대해 알고 싶다면, 이전 글을 확인하세요: 미국 부동산 투자 - 비법인화 지역 내 정화조(Septic Tank)의 장단점 완벽 가이드.비법인지역의 우물 설치와 관리에 대해 알고 싶다면, 미국 부동산 투자 - 비법인화 지역 내 우물(Well)의 장단점 완벽 가이드를 확인하세요.

2. 경찰·소방 대응 시간 지연

도시보다 경찰서나 소방서가 멀리 위치해 있고, 대응 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 예를 들어 도시에서는 경찰이 5분 내 도착 가능하지만, 비도시 지역은 20분 이상 걸릴 수 있습니다. 

3. 낙후된 도로 상태

비포장 도로나 정비되지 않은 길이 많습니다. 즉 자갈길 등에서는 차량 마모가 빠르고, 택배 서비스 등을 받기가 여러울 수 있습니다.

4. 학교 및 병원 접근성 낮음

학교, 병원, 의료시설 등이 멀리 위치할 수 있어 자녀가 있는 가정이나 고령자에게 불편할 수 있습니다. 또한 버스, 기차, 택시 같은 대중 교통 수단이 없을 수 있습니다. 자가 자동차가 꼭 있어야 생활을 할 수 있다는 것이죠. 

5. 대출과 보험 어려움

게다가, 기반 시설이 없는 지역은 대출 승인이 어렵거나 보험료가 비쌀 수 있습니다. 특히 산불 위험 지역은 보험 가입도 어려울 수 있습니다. 같은 조건의 도시 집보다 보험료가 25% 더 비쌀 수 있습니다. 미국 주택의 보험비 상승 요인에 대해 궁금하다면, 이전 포스팅 "미국 부동산에서 보험료가 인상되는 이유"를 확인하세요. 

6. 도시 편입(Annexation) 위험

가끔 인근 도시가 해당 지역을 편입(annex) 하여, 세금이 오르고 규제가 생길 수 있습니다. 예를 들어, 현재는 해당 지역에 RV를 주차할 수 있지만, 도시로 편입되면 이렇게 하는 것이 불법이 될 수 있습니다.

---

그렇다면, 마음에 드는 집이 비법인화 지역에 있다면 어떻게 해야 할까요? 

주택 구매자와 투자자를 위한 팁

1. 카운티 구역 규정 확인하기
   •   내가 하고자 하는 건축, 가축, 사업등이 가능한지를 카운티 사무소에서 꼭 확인하세요.
2. 전기·수도·인터넷 등 서비스 여부 확인
   •   공공 서비스가 없다면 해당 지역에서 설비의 설치 비용이 얼마나 되는지도 확인하세요.
3. 도로 상태 확인
   •   집 주변 도로가 차량 접근이 가능한지, 눈이나 비에 문제가 없는지도 체크하세요.
4. 응급 서비스 위치 확인
   •   가장 가까운 소방서, 경찰서, 병원이 어디 있는지 알아두세요.
5. 미래 개발 계획 확인
   •   개발 계획으로 인한 가치 상승 가능성 또는 불편이 생길 수 있으니 사전 조사하세요.
6. 이웃과 대화해보기
   •   만약 주변에 사는 사람들을 만날 수 있다면, 실제 거주자들의 이야기를 듣는 것이 가장 도움이 될 수 있습니다. 
7. 인터넷과 휴대폰 신호 확인
   •   재택근무나 비상시를 대비해 인터넷과 휴대폰 통신 품질이 좋은지 확인하세요.

---

자주 묻는 질문 5가지 (FAQ)

Q1: 비법인화 지역에서 우편물이나 택배를 받을 수 있나요? 대부분의 경우 가능합니다. 다만, 위치에 따라 서비스가 제한될 수 있습니다.

Q2: 비도시 지역 땅에 원하는 건물을 아무나 지을 수 있나요? 그렇지 않습니다. 카운티의 구역 규정을 따라야 하니 항상 사전에 문의하세요.

Q3: 비도시 지역의 주택은 투자 가치가 있나요? 지역의 성장 가능성에 따라 높은 수익을 낼 수 있습니다. 하지만 구역, 서비스, 개발 계획을 꼭 조사해야 합니다.

Q4: 비도시 지역은 건축 허가가 필요 없는가요? 대부분의 경우 허가가 필요하지만, 절차가 간단하거나 빠를 수 있습니다. 카운티에 문의하여 정확한 정보를 받으세요.

---

결론적으로, 비도시 지역은 세금이 낮고, 프라이버시가 있으며 넓은 공간을 원하는 사람들에게는 매우 매력적인 선택일 수 있습니다. 하지만 이에 따른 추가 비용과 단점도 있으므로, 정보를 충분히 조사하고 장단점을 비교해본 뒤 신중하게 결정하도록 하세요.  미국 부동산 시장에서 수익나는 집을 구하는 팁이 궁금하다면, 이전 포스팅 "미국 부동산 투자, 똘똘한 한 채, 임대 부동산을 고르는 10가지 스마트한 전략"을 확인하세요.  

미국 부동산 투자 - 비법인화 지역 내 정화조(Septic Tank)의 장단점 완벽 가이드

 

 

미국 부동산 투자 - 비법인화 지역 내 정화조(Septic Tank)의 장단점 완벽 가이드