미국의 부동산 시장은 매우 크고 다양하며, 용도에 따라 여러 종류의 부동산으로 나뉩니다. 일반적으로 부동산은 주거용(Residential) 과 상업용(Commercial) 두 가지 주요 범주로 구분됩니다. 각 범주는 다양한 세부 유형을 포함하며, 이는 개인 주택에서부터 대형 산업 시설까지 다양합니다. 부동산의 종류를 이해하면 투자자로서, 또는 내 집 마련 바이어로서 더 나은 결정을 내리는 데 도움이 됩니다.
1. 주거용 부동산 (Residential Real Estate)
주거용 부동산은 개인이나 가족이 거주하기 위해 설계된 건물로, 다양한 구조와 크기의 주택이 포함됩니다. 미국에서 가장 일반적인 주거용 부동산 유형을 살펴보겠습니다.
단독 주택 (Single-Family Homes)
단독 주택은 한 가족을 위한 독립적인 건물로, 미국에서 가장 흔한 주택 유형 중 하나입니다. 이 유형은 개인 마당, 차고, 그리고 프라이버시를 제공하는 것이 특징입니다.
- 독립된 건물 형태입니다.
- 뒷마당 등 개인 소유 토지를 포함합니다.
- 넓은 실내 공간과 야외 공간을 포함합니다.
- 장기적으로 가치가 상승합니다.
다가구 주택 (Multi-Family Homes)
다가구 주택은 하나의 건물 안에 두 개 이상의 개별 주거 유닛이 포함된 형태로, 부동산 투자자들에게 특히 인기 있는 유형입니다. 앞서 언급한 하우스해킹 전략에 이용되는 주택 유형입니다. 한 번의 대출로 내 집만 아니라 여러 세대가 살수 있는 건물을 구매할 수 있으므로, 세입자를 들여 대출금을 갚아 나갈 수 있는 잇점이 있습니다.
듀플렉스, 트리플렉스, 포플렉스
- 듀플렉스(Duplex): 두 개의 독립된 주거 공간으로 구성된 건물입니다.
- 트리플렉스(Triplex): 세 개의 주거 공간을 포함합니다.
- 포플렉스(Fourplex): 네 개의 주거 공간을 포함합니다.
Five-unit multifamily 부터는 상업용 건물로 간주되므로, 대출 시 차이가 있고 이에 따른 리스크가 있다는 것을 기억하세요. 상업용 부동산 투자의 리스크에 대해서는 아래 더 설명드리겠습니다.
콘도미니엄 (Condominiums, Condos)
콘도미니엄 ("콘도")은 개인이 소유하는 유닛으로 구성된 공동 주거 형태입니다. 건물 내 공용 공간 (로비, 수영장, 피트니스 센터 등)을 다른 주거인들과 공유하며, 매달 Home Association에 관리비를 지불해야 합니다. 아래와 같은 장점이 있지만 관리비가 비쌀 수 있고 매년 관리비가 오르므로 예산 계획시 염두에 두어야 합니다. 또한 association에 따라 임대를 허용하지 않는 경우가 있으므로, 투자용으로 콘도를 구매시 이를 반드시 확인해야 합니다.
- 별도 관리인이 있으므로 집의 유지보수에 대한 부담이 적습니다.
- 도심 접근성이 좋은 경우가 많습니다.
- 커뮤니티 내 공용 시설을 이용할 수 있습니다.
타운하우스 (Townhouses)
타운하우스는 여러 층으로 이루어진 주택으로, 옆집과 벽을 공유하지만 독립적인 출입구를 갖추고 차고가 포함 된 형태입니다. 다가구가 모여있는 콘도보다는 프라이버시가 유지되는 편이고, 단독주택보다는 작지만 나만의 마당 공간이 있습니다. 타운 하우스도 콘도와 마찬가지로 association이 있고 관리비를 지불하므로 이에 따른 지출을 염두에 두어야 합니다. 또한 임대를 허용하는지도 반드시 확인해야 합니다.
조립식 주택 (Manufactured Homes & Modular Homes)
이동이 가능한 모바일 홈(Mobile Home) 과 공장에서 제작 후 현장에서 조립하는 모듈러 홈(Modular Home) 이 포함됩니다.
2. 상업용 부동산 (Commercial Real Estate)
상업용 부동산은 비즈니스 운영을 위한 공간으로, 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 호텔, 산업용 시설 등이 포함됩니다.
오피스 건물
기업들이 업무를 위한 공간으로 사용하는 부동산으로, 임대 수익이 주요한 수익원입니다. 특히 도심지의 고급 사무실 건물은 안정적인 수익을 제공하지만, 최근 원격 근무의 확산으로 일부 지역에서는 공실률이 증가하는 추세입니다.
쇼핑몰과 리테일 공간
소비자들이 쇼핑하는 장소로, 전통적인 오프라인 소매업체의 감소와 온라인 쇼핑의 급증으로 인해 최근 많은 변화를 겪고 있습니다. 그러나 고급 쇼핑몰이나 특정 상업 지구에 위치한 매장은 여전히 좋은 수익을 창출할 수 있습니다.
창고 및 물류시설 (Storage)
전자상거래 산업의 급성장으로 인해 수요가 폭발적으로 증가한 분야입니다. 예를 들어 아마존의 물류배송 창고를 생각하시면 됩니다. 물류와 공급망의 효율성이 중요한 현대 사회에서 이러한 시설은 안정적이고 지속적인 수익을 제공하는 투자처로 주목받고 있습니다.
호텔
관광 산업과 밀접한 관련이 있으며, 관광객의 수요 변화에 따라 수익성이 크게 변동할 수 있습니다. 팬데믹과 같은 전 세계적인 위기 상황에서는 수익 감소나 공실이 우려될 수 있습니다. 반면, 관광지 근처의 인기 있는 호텔은 높은 수익을 올릴 수 있습니다.
다가구 아파트 (multifamily apartments)
앞서 언급했듯이, 5가구 이상의 유닛 부터는 상업용으로 분류됩니다. 통상 "apartments"로 불리며 임대를 목적으로 한 투자용 부동산이고, 임대 시장이 활성화되어 있는 지역에서는 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자처입니다. 예를 들어 대도시나 대학 도시 주변의 아파트는 상대적으로 공실률이 낮아 안정적인 수익을 제공합니다.
3. 투자 리스크
부동산 투자는 장기적인 부의 축적과 안정적인 수익 창출을 위한 강력한 도구입니다. 투자 유형에 따라 다양한 전략을 활용할 수 있으며, 시장의 변화에 맞춰 유연하게 접근하는 것이 중요합니다.
1) 주거용 부동산의 투자 리스크
경기 변동성
주거용 부동산 시장은 경제 상황에 민감하게 반응합니다. 경제 불황이나 경기 침체가 발생하면, 실업률 증가와 소득 감소로 인해 임대 수요가 줄어들거나 집값이 하락할 수 있습니다. 예를 들어, 2008년 글로벌 금융위기처럼 경제 불황 시에는 주택 가격이 급락하거나 장기적인 부동산 침체가 발생할 수 있습니다. 이로 인해 투자자는 매각 시 예상보다 낮은 가격에 팔거나, 임대 수익이 줄어들 가능성이 있습니다.
금리 상승
주거용 부동산 투자는 대출을 통해 이루어지는 경우가 많습니다. 이때 금리가 상승하면 대출 상환 부담이 커지고, 자금 조달이 어려워질 수 있습니다. 특히 주택담보대출(Mortgage)의 금리가 오를 경우, 월 상환액이 늘어나면서 임대 수익으로 이를 감당하기 어려울 수 있습니다. 또한 금리 상승은 주택 구매자들의 대출 부담을 증가시켜 주택 수요를 감소시킬 수 있어, 시장 전반에 영향을 미칠 수 있습니다.
임대 공실 리스크
주거용 부동산의 주요 수익원은 임대료입니다. 따라서 임대 수요가 낮거나 공실이 생기면 수익이 줄어들 수 있습니다. 공실을 최소화하려면 입주자 유치가 중요한데, 이는 위치, 시설, 임대 가격 등 다양한 요소에 의해 영향을 받습니다. 또한 특정 지역의 경제 불황이나 인프라 변화로 인해 주거 수요가 감소할 수 있습니다. 예를 들어, 대학교 근처의 아파트는 학생 수의 변화나 근처 개발로 임대 수요가 변동할 수 있습니다.
지역 시장 리스크
주거용 부동산 시장은 지역마다 다릅니다. 어떤 지역은 인구 증가와 고용 기회가 많아 주거용 부동산 가격과 임대 수익이 안정적이지만, 다른 지역은 인구 감소, 경제 불황, 범죄율 증가 등으로 주택 가격 하락이나 임대 수익 감소를 경험할 수 있습니다. 지역 경제나 정책 변화가 주거용 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 수 있기 때문에, 지역별 시장을 면밀히 분석하고 투자해야 합니다.
자연재해 및 환경 리스크
미국은 자연재해의 위험이 높은 지역이 많습니다. 허리케인, 홍수, 지진, 산불 등 자연재해는 주거용 부동산의 가치를 크게 떨어뜨립니다.
2) 상업용 부동산의 투자 리스크
경제적 불확실성
경기 불황이 지속되면 기업들의 임대 수요가 줄어들고, 소비자들의 구매력이 떨어져 상업적 공간에 대한 수요가 감소할 수 있습니다.
금리 상승
주거용 부동산 투자와 마찬가지로, 금리인상은 상업용 부동산 투자자에게 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 금리가 오르면 대출을 통한 자금 조달 비용이 증가하고, 이는 투자 수익률을 저하시킬 수 있습니다.
지역적 차이
지역적 차이도 중요한 요소입니다. 예를 들어, 일부 도심 지역이나 고급 상업지구는 안정적인 수익을 제공할 수 있지만, 저소득 지역이나 경제적으로 불안정한 지역의 부동산은 더 높은 리스크를 동반할 수 있습니다. 주거용 부동산과 마찬가지로 상업용 부동산 시장도 지역별로 가격 변동성이 크기 때문에 장기적인 관점에서 신중한 분석이 필요합니다.
관리 및 유지 보수의 리스크
상업용 부동산은 주거용 부동산에 비해 관리가 복잡하고, 주거용 보다 고액의 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 건물의 상태나 설비가 낙후되면 유지보수 비용이 급증할 수 있어 투자자의 수익을 줄이는 요인이 될 수 있습니다. 허리케인 등 자연재해나 기후 변화도 이와 관련하여 중요한 리스크입니다. 이를 위해서는 보험을 잘 준비하고, 건물의 내구성을 강화하는 등의 대비가 필요합니다. 상업용 부동산 투자에서 성공하기 위해서는 철저한 시장 조사와 리스크 관리 전략이 필수적입니다. 보수적인 투자자라면 먼저 주거용 투자로 투자 경험을 쌓고 상업용 투자를 시도하는 것도 좋은 전략일 수 있습니다.
결론
미국 부동산 시장은 매우 다양하며, 각 부동산 유형은 고유한 특징과 투자 기회를 제공하지만 이에 따른 리스크도 존재합니다. 주거용 및 상업용 부동산에 대한 이해를 바탕으로, 투자 목적과 전략에 맞는 최적의 부동산을 선택하시기 바랍니다.