미국에서 집을 사고 팔 때 알아야 할 점이 많이 있습니다. 그 중에서도 거래를 성사시키거나 수포로 돌릴 수 있는 중요한 요소중 하나인 인 '유치권(lien)'에 대해 이야기해 보고자 합니다. 제가 미국에서 처음 집을 팔 때 유치권 때문에 혼난 경험이 있었거든요. 부동산 거래를 할 때는 늘 꼼꼼히 확인해야 하는 사항이지요. 이번 글에서는 유치권이 무엇인지, 매매 과정에서 어떻게 영향을 미치는지, 초보 구매자와 투자자가 알아야 할 팁, 그리고 실제 사례를 살펴보겠습니다.
유치권(Lien)이란 무엇인가요?
간단히 말해, 유치권은 특정 부동산에 대해 누군가가 재정적인 권리를 가지고 있다는 것을 의미합니다. 즉, 부동산 소유자가 돈을 갚지 않으면, 채권자가 해당 부동산을 통해 빚을 회수할 수 있는 법적 권리를 가진다는 뜻입니다. 대표적인 유치권의 종류는 다음과 같습니다:
- 모기지 유치권: 주택담보대출(모기지)을 받은 경우, 은행이 해당 집에 대해 권리를 가집니다.
- 세금 유치권: 재산세를 연체하면 정부가 해당 집에 유치권을 설정할 수 있습니다.
- 기계공 유치권(Mechanic’s Lien): 수리나 공사를 하고 대금을 받지 못한 경우, 시공업체가 부동산에 유치권을 설정할 수 있습니다. 저의 경우는 집을 팔면서 유치권 때문에 애를 먹었었습니다. hail damage 가 있어 지붕을 수리해주었던 업체가 공사를 계획대로 마무리하지 않고 사라지면서 유치권을 걸었습니다. 몇 개월 후 집을 팔려고 하니 유치권을 풀어야 하는데 업체에 연락이 잘 되지 않아 무척 애간장을 태웠습니다. 공사를 마무리 해야 대금을 줄텐데 공사는 하지 않으려고 하면서 대금을 요구하더군요. 미국에 온 지 얼마 안된되다가 첫 부동산 거래였는데, 당시 부동산 에이전트도 전혀 도움이 되지 않았고요. 수리 업체 자체가 처음부터 신뢰할 수 없는 곳이 었던거죠. 결국 보험사 에이전트 분이 제 상황을 듣고 공사 업체에 여러번 연락을 해주어서 겨우겨우 lien 을 풀고 집을 팔 수가 있었습니다.
- 판결 유치권(Judgment Lien): 소송에서 패소해 돈을 지급해야 할 경우, 승소한 측이 유치권을 걸 수 있습니다.
유치권이 거래에 미치는 영향
부동산 매매에서는 유치권이 아주 중요한 역할을 합니다. 유치권이 있으면 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.
- 거래 지연 또는 무산: 유치권을 해결하지 않으면 매매가 완료되지 않을 수 있습니다.
- 법적 책임: 구매자가 유치권이 있는 집을 사면, 나중에 빚을 대신 갚아야 할 수도 있습니다.
- 가격 협상: 유치권이 발견되면 가격을 조정하거나, 판매자가 유치권을 해결해야 합니다.
- 타이틀 보험 필수: 유치권을 방지하거나 보호하기 위해 타이틀 보험 가입이 필요합니다.
예를 들어, 한 구매자가 매물에 대해 오퍼를 넣었지만, 세금 유치권이 1만 달러 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 판매자가 이를 해결하지 않으려 했고, 결국 거래가 취소되었습니다.
사례 연구: 유치권으로 좋은 거래를 한 경우와 실패한 경우
성공 사례:
김XX 씨는 미국에서 투자용 부동산을 찾다가 세금 유치권이 걸린 매물을 발견했습니다. 타이틀 회사를 통해 빠르게 확인하고, 판매자와 협상을 통해 구매 가격을 1만 5천 달러 낮췄습니다. 이후 그는 세금 유치권을 해결하고 부동산 가치를 높인 후 성공적으로 되팔았습니다.
실패 사례:
마리아 씨는 첫 집을 구매하면서 유치권을 제대로 확인하지 않았습니다. 거래 완료 후, 시공업체가 미지급 공사비에 대한 기계공 유치권을 주장했고, 그녀는 변호사 비용과 함께 예상치 못한 2만 달러를 추가로 부담해야 했습니다. 항상 유치권 검색을 하고, 타이틀 보험을 드는 것이 필수입니다.
초보 주택 구매자를 위한 팁
첫 집을 사는 것은 설레는 경험이지만, 동시에 내가 "뭘 모르는지 모르는" 과정이기도 합니다. 사실 좋은 부동산 변호사를 통해 거래를 하고 있다면 당연히 확인해 줄 것입니다. 하지만 내가 알고 가이드를 받는 것과 모르고 따라가는 데는 큰 차이가 있지요. 아래의 팁을 참고하시고 더 안전하고 현명하게 거래를 성사하시기 바랍니다.
- 반드시 타이틀 검색을 받으세요.
주택을 구매하기 전에, 전문가에게 타이틀 검색(title search)을 의뢰하시기 바랍니다. 타이틀 검색은 해당 부동산에 걸린 유치권이나 법적 문제를 찾아내는 과정입니다. 일반적으로 에스크로 진행 중에 이뤄지지만, 자동으로 된다고 생각하지 말고 꼭 확인하셔야 합니다. - 타이틀 보험을 가입하세요. 타이틀 보험은 타이틀 검색 중 발견되지 않은 유치권 문제로부터 구매자를 보호해 줍니다. 문제가 발생할 경우, 변호사 비용이나 손실 보상을 지원받을 수 있습니다. 한 번만 지불하면 되며, 주택을 소유하는 동안 보호받을 수 있으니 꼭 가입하시기 바랍니다. 아마 변호사가 당연히 가입을 권할 것입니다.
- 타이틀 리포트를 꼼꼼히 읽으세요
타이틀 리포트를 받으면 대충 훑어보지 말고 꼼꼼히 읽어보세요. 유치권, 미납 세금, 지역 권리(easement) 등 주목할 항목을 확인하고, 이해가 어려운 부분은 부동산 중개인이나 타이틀 회사, 변호사에게 설명을 요청하세요. - 판매자가 유치권을 해결하도록 요청하세요
일반적으로 주택 판매자는 거래 완료 전에 모든 유치권 문제를 해결해야 할 책임이 있습니다. 구매 계약서에 반드시 판매자가 유치권을 정리한다는 내용이 명시되어 있는지 확인하시기 바랍니다. - "현 상태(as-is)" 판매에 주의하세요
차압주택이나 은행 소유 매물은 "현 상태"로 판매되는 경우가 많습니다. 이 경우 유치권이 구매자에게 전가될 수 있습니다. 계약서 서명 전에 항상 유치권 상태를 정확히 파악하시기 바랍니다. - 필요하다면 과감하게 포기하세요
판매자가 유치권 문제를 해결할 의사가 없거나, 타이틀 문제가 지나치게 복잡한 경우에는 과감히 거래를 포기하는 것도 현명한 선택입니다. 내가 감당할 수 없는 문제를 떠안지 마세요. 다음 기회를 기다리면 됩니다.
부동산 투자자를 위한 팁
부동산 투자를 목적으로 매매한다면 유치권이 얽힌 복잡한 집도 종종 만나게 됩니다.
1. 오퍼를 제안하기 전에 철저히 조사하세요
구매 제안을 하기 전에 반드시 해당 부동산의 유치권 기록을 확인해야 합니다. 특히 미납 세금 유치권은 위험할 수 있습니다. 공공 기록이나 타이틀 회사를 통해 확인이 가능합니다.
2. 유치권 비용을 투자 계획에 포함하세요
유치권이 있는 것을 알고 거래를 진행하신다면 정리 비용을 투자 비용에 반드시 반영해야 하겠죠. 예를 들어, 유치권 해결에 2만 달러가 들 경우, 전체 투자 수익이 여전히 남는지 계산해 보셔야 합니다.
3. 경험 많은 타이틀 회사를 이용하세요
투자자와 자주 일하는 investor-friendly 타이틀 회사를 선택하세요. 이런 회사들이 유치권 문제를 더 빠르고 정확하게 찾아낼 수 있어 투자 실패를 줄여줍니다.
4. 다양한 유치권 종류를 이해하세요.
자발적 유치권(예: 모기지)은 정상이지만 비자발적 유치권(예: 세금 체납, 소송 판결)은 더 복잡하고 위험할 수 있습니다. 각 유치권의 성격을 이해하고 접근 방식을 달리해야 합니다.
5. 유치권 금액을 협상해 보세요
유치권은 반드시 전액 상환해야 하는 것은 아닙니다. 정부기관이나 채권자와 협상을 통해 일부 금액만으로 해결할 수 있는 경우도 있습니다. 적극적으로 협상을 시도해 보세요.
6. 유치권을 인수한 채 매입할 경우 주의하세요
간혹 유치권이 있는 상태로 부동산을 인수한 후 별도로 처리하는 방법도 있지만, 매우 위험할 수 있습니다. 반드시 법적 보호 조치를 취하시기 바랍니다.
7. 플랜 B, 플랜 C를 마련하세요.
유치권 해결이 예상보다 어렵거나 비용이 많이 드는 경우를 대비해 항상 대안 계획을 준비해 두세요.
8. 신뢰할 수 있는 전문가 팀과 일하세요.
타이틀 전문가, 부동산 변호사, 에스크로 담당자, 공사업체 등 신뢰할 수 있는 팀을 만들어두면 유치권 문제를 해결하는 과정에큰 도움이 됩니다. 저의 경우는 보험사 에이전트가 문제를 해결해주었습니다.
9. 동기 부여된 판매자를 공략하세요
세금을 연체했거나 유치권 문제로 어려움을 겪는 판매자는 가격 협상에 더 적극적일 수 있습니다. 이런 기회를 잘 포착하면 좋은 투자를 할 수 있습니다.
10. 주 및 지역별 법규를 숙지하세요
유치권 관련 법은 주(state)나 카운티(county)마다 다를 수 있습니다. 예를 들어 어떤 지역은 재산세 유치권이 모기지보다 우선순위를 갖습니다. 지역 법규를 정확히 알면 투자 리스크를 줄이는 데 도움이 됩니다.
유치권이 거래가 성사되지 않는 경유
- 세금 유치권이 너무 커서 판매자가 해결할 수 없는 경우
- 시공업체가 기계공 유치권을 포기하지 않는 경우
- 판결 유치권이 예상보다 복잡한 경우
- 모기지 은행이 유치권 해제에 시간이 오래 걸리는 경우
이러한 이유로, 계약 전 반드시 모든 법적 문제를 파악하고 명확히 해결해야 합니다.
결론: 유치권을 알면 거래가 쉬워집니다.
유치권은 부동산 거래에서 종종 간과되지만, 매우 중요한 요소입니다. 올바른 조사, 타이틀 보험, 전문가 조언을 통해 위험을 줄이고, 좋은 기회를 포착할 수 있습니다. 초보자든 경험 많은 투자자든, 유치권에 대한 이해 없이는 부동산 거래를 성공적으로 이끌기 어렵습니다. 위의 팁을 유념하시고 안전하고 성공적으로 거래를 하시기 바랍니다.