미국으로 이민을 고려하는 사람들에게 부동산 구매는 매우 중요한 결정입니다. 미국 부동산 시장은 한국과 다르게 운영되며, 외국인이 주택을 구매할 때 고려해야 할 법적, 세금, 대출 조건이 다릅니다. 이번 글에서는 이민자들이 미국에서 안정적으로 부동산을 구매하고 투자할 수 있는 전략을 안내합니다.
이민자도 미국에서 부동산을 구매할 수 있을까?
미국은 외국인의 부동산 구매에 대한 규제가 비교적 적은 편입니다. 하지만 거주 신분에 따라 대출 가능 여부, 세금 부담 등이 달라질 수 있습니다.
① 외국인의 미국 부동산 구매 가능 여부
- 미국은 시민권자, 영주권자뿐만 아니라 비이민 비자 소지자(F1, H1B, L1 등)와 외국인도 부동산 구매가 가능합니다.
- 일부 주에서는 외국인의 농지 구매에 제한이 있을 수 있습니다.
- 현금 cash 구매가 가능하며, 일정 조건을 충족하면 외국인 대출(Mortgage)도 이용할 수 있습니다.
② 비거주자 vs 이민자(거주자)의 차이점
- 비거주 외국인: 미국에 거주하지 않는 외국인으로, 부동산 구매 후 임대 또는 투자를 합니다.
- 이민자(거주자): 미국 내 체류하며 실거주 목적으로 주택을 구매하는 경우가 대부분 입니다.
여기서 주의하실 점은, 이민자는 주택담보대출(모기지) 이용이 가능하지만, 비거주 외국인은 대출이 제한될 수 있다는 점 입니다.
이민자를 위한 미국 부동산 구매 과정
① 사전 준비 - 예산 및 대출 조건 확인
- 다운페이먼트(Initial Payment): 보통 5~20% 가 필요하고, 외국인의 경우 30~40% 까지도 요구될 수가 있습니다.
- 신용 점수, 크레딧 스코어(Credit Score): 이민자의 경우 대출을 위해 신용 점수(650 이상)가 필요합니다.
- 은행 계좌 개설: 미국 내 은행 계좌가 있어야 대출 신청 및 관리가 편리합니다.
② 부동산 시장 조사 및 에이전트 선정
- 지역별 부동산 시장 조사 후 원하는 지역 선정 합니다.
- 경험 있는 부동산 에이전트(Real Estate Agent)와 협력하여 매물을 찾아야 수월하게 투자를 진행할 수 있습니다. 이는 비거주 외국인의 경우 더욱 적용되는 사항입니다.
- 뉴욕, LA 등과 같은 대도시에 투자할 것인지 텍사스나 플로리다 등 신흥 투자 지역에 투자할 것인지 등 지역 시장을 비교 후 투자 대상 지역을 결정합니다.
③ 주택 구매 및 계약 과정
- 원하는 매물 선택 했으면 셀러에게 오퍼(Offer, 구매 제안) 를 제출합니다.
- 셀러와 가격 협상 후 계약서를 작성합니다. 이 부분은 에이전트가 도와드릴 것이지만 에이전트가 없이도 부동산 매매가 가능 한 주의 경우에는 변호사가 도와드릴 수 있습니다.
- 셀러와 바이어가 계약을 체결하면 바이어는 주택 검사(Inspection)를 실시하고 바이어의 대출 은행에서는 집의 감정(Appraisal)을 실시하여 집의 실 가치를 결정합니다.
- 이 과정에서 셀러와 바이어가 모두 계약 조건을 충족하며 이의가 없다면 클로징(Closing, 소유권 이전)을 하게 되고 부동산 구매 절차는 완료됩니다.
이민자들을 위한 미국 부동산 구매 팁
① 주택 구매 목적을 명확히 하기
- 실거주 목적: 내가 직접 살 집이라면, 직장, 학교, 생활 등의 편의성을 고려하여 지역을 결정합니다. (뉴욕, 캘리포니아, 시애틀 등 인기 지역)
- 투자 목적: 단지 투자만이 목적이라면 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 지역(텍사스, 플로리다, 애리조나 등)을 위주로 매물을 찾아볼 수 있습니다.
② 지역별 주택 시장 분석
- 실거주에 적합한 지역인지 부동산 가치 상승 기대되는 지역인지 분석하는 것이 필요합니다.
③ 대출(모기지) 활용 전략
- FHA Loan: 첫 주택 구매자를 위한 정부 보증 대출을 받을 수 있습니다. (다운페이먼트 3.5%부터 가능)
- Conventional Loan: 일반 대출로 주로 30년 동안 대출을 갚게 됩니다. 다운페이먼트는 20%까지 하는 것이 원칙으로 알려져있으나, 실제로는 그 보다 적어도 대출을 받을 수 있습니다. 다만 다운페이먼트가 적으면 모기지에 대한 보험을 들어야 하게 되므로 이에 따른 비용도 고려해야 합니다.
- 외국인 대출(Foreign National Loan): 미국 신용 기록이 없는 외국인을 위한 대출로 이자율이 높을 수 있습니다.
④ 세금 및 법률 고려하기
- 미국 부동산을 소유하면 재산세(Property Tax), 양도소득세(Capital Gains Tax), 임대소득세가 부과되므로 이를 계산해 보는 것이 필요합니다.
- 영주권/비이민 비자 소지자는 세금 신고 방법이 다를 수 있으므로, 전문 회계사(CPA)와 상담하는 것을 추천합니다.
- FIRPTA(외국인 부동산 양도세)에 대한 사항도 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 부동산 관리 및 유지 비용 고려
- 부동산을 구매한 후에 매달 지불하게 되는 항목인 HOA(주택 소유자 협회) 비용, 주택 보험, 유지 보수 비용 등을 고려하여 예산을 책정합니다.
- 실거주 목적이 아닌 투자라면, 현지에서 부동산을 전문으로 관리해주는 업체(Property Management)를 활용해야 할 것입니다. 이에 발생하는 비용도 고려하여 예산 및 투자 전략을 세워야 합니다.
미국 부동산 투자 시 유의할 점
① 충분한 시장 조사 후 구매하기
- 주택 가격, 세금, 대출 조건 등 다양한 모든 요소를 고려해야 합니다.
- 지역별 범죄율, 교육 환경, 생활 인프라 확인도 필수 입니다. 이제는 인터넷으로 해당 지역의 인구구성이나 범죄율을 확인할 수 있고 해당 지역의 인프라를 확인 할 수 있으므로 보다 철저히 사전 조사를 할 수 있습니다.
② 무리한 대출 사용 피하기
- 대출을 많이 받을수록 월 상환 부담이 커지므로, 자신의 재정 상태에 맞는 대출 선택하는 것이 매우 중요합니다.
③ 계약서 검토 후 서명하기
미국 부동산 계약서는 복잡하므로 반드시 변호사 또는 부동산 전문가와 상담 후 계약을 진행해야 합니다.
결론- 이민자들을 위한 미국 부동산 구매, 어떻게 해야 할까?
미국에서 안정적인 부동산 구매를 위해서는 시장 조사, 대출 조건 확인, 세금 및 법률 검토가 필수적입니다.
성공적인 구매를 위한 핵심 전략
- 구매 목적(실거주 vs 투자) 명확히 하기
- 지역별 부동산 시장 분석 후 최적의 지역 선택
- 신용 기록 부족 시 외국인 대출(Foreign National Loan) 활용
- 세금 및 유지 비용 고려하여 장기적인 재정 계획 수립
- 계약 전 반드시 변호사 또는 전문가와 검토
이민자라도 철저한 준비를 한다면 미국 부동산 구매는 경제적 자유로 가는 중요한 첫걸음이 될 수 있습니다.